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楼市调控离预期目标尚有距离调控或进一步升日

2019-01-13 15:44:06

  楼市调控离预期目标尚有距离调控或进一步升级

  “严调控可毕竟有吃有住还能存下一笔积蓄”持续升级引发购房者观望情绪,助推新年南京房租价格走高

  孙翔峰张遥

  央媒观察

  2011年头两个月

,加息步步紧逼,房产税“敲山震虎”,在“严调控”升级的压力下,楼市步入降温通道:1月成交显著萎缩,春节楼市跌入“冰点”。新一轮调控高压下,多方期盼楼市会出现“合理调整”。“春节交易骤降,只是楼市降温的开始。”有关人士表示,随着紧缩政策陆续执行到位,调控“战果”有望扩大,今年房价将得到一定遏制。但在调控中如何防止伤及“合理需求”,成为另一个需要迫切解决的问题。

  楼市步入降温通道房价离“合理调整”还有多远

  楼市又现“蹦极”,重压之下“走低”

  跨年的楼市经历了“冰火两重天”:去年12月底还火爆异常,但自今年1月后便直线下行,春节期间更是陷入谷底。

  上海永庆房屋的数据显示,1月份上海一手住宅成交量环比下跌23%;均价为22992元,环比下降5%。1月份上海有34个住宅项目开盘,环比减少47%。

  “今年春节,实际签约量较去年同期下降四成左右。”北京“我爱我家”副总裁胡景晖说。2月1日至9日,北京市房地产交易管理系统因春节放假而关闭,新盘审批上市陷入停滞,这意味着2月上旬北京几无新盘入市。

  上海、北京的情况颇具代表性。中国指数研究院的数据显示,今年1月监测的30个城市中,有23个城市一手住宅成交量环比下跌,其中15个城市跌幅超过20%,大连、长沙、包头等跌幅超过50%。

  业内人士坦承,春节期间楼市遇冷仅仅是个开始,在政府持续调控的预期下,市场供求双方的观望情绪将进一步蔓延。今年2月,上海、北京预计开盘住宅项目较少,实际开盘量可能更低。

  “从趋势看,春节后市场将陷入持续低迷,预计3个月内成交量可能下降六七成。”上海中原地产区域总监范成章说。

  但调控政策显效有一个“滞后期”,短期内房价还难有明显松动。有关人士认为,交易量的下降能否转变为实实在在的房价下降,将取决于“严调控”政策的持续性和执行力。

  “严调控”持续升级,房价有望“合理调整”

  种种迹象显示,因为楼市调控离预期目标尚有距离,2011年的调控进一步升级。

  根据“国八条”要求,限购令将覆盖全国,有望直接阻断部分不合理购房需求。目前,明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求,实行限购政策的城市预计还要翻一番。

  与“限购”相比,“停购”政策更成为楼市“利剑”。上海2月1日出台调控细则规定,对已拥有2套及以上住房的户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭等,“暂停在上海向其售房”。

  除了行政手段调控,购房信贷再度“卡紧”。“二套房首付六成、贷款利率1.1倍”的新规已开始实施。实际上,首套房贷也告别优惠利率。

  在中央政府的调控之下,地方政府将承受更大压力。根据国务院要求,各地将于一季度向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标。未完成相关目标的地方政府,其负责人将面临问责。严令之下,新一轮调控政策的执行将更为扎实。

  “今年楼市降温程度将明显大于去年。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,全国70个大中城市房价指数预计在二季度出现同比负增长,年宴会餐桌内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的大城市,房价将出现一定幅度的“合理调整”。

  避免误伤“合理需求”,切实给力“保障房”

  采访发现,在房地产调控下,一部分合理的住房需求也受到一定影响。高房价短期内难以松动,而信贷成本、购房门槛显著提高,房租价格也大幅上涨。买还是不买,租还是不租,不少人面临“两难”困境。

  近期,一份对全国31个省份4060名租房者的调查显示,81.6%人的觉得去年房租上涨幅度较大。一些房产中介的统计显示,部分城市去年房租涨幅超过10%。由于调控持续、需求增加等因素,今年房租预计将继续上涨。

  “加息通道中,未来还款压力会继续增加,经济能力弱的首次置业群体将面临更大考验。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说,2010年热点城市的楼市投资客比例已明显降低。因此,今后调控需要理顺需求结构,针对自住需求和投资、投机需求的不同特点“区别用力”。

  国家行政学院经济学教授张孝德表示,今后楼市调控,一方面要切实加快保障性住房建设,增加对自住性需求的有效供给。另一方面,在炒房资金逐步离场后,应逐步改善调控手段,努力使居住性需求成为楼市的主导力量,真正走出房价“蹦极”的怪圈。据新华社

  南京楼市也没有终点

  昨日在南京华侨路附近调查时还发现,今年不但房产中介开门的时间都挺早,而且不少求租者也开始提早寻觅房源了。受新政预期的影响,个别房源租金已经率先开涨。而对于新一年的市场,大部分中介从业者都认为在新政下的“日子”不好过。

  观望情绪助推房租一套60平米房子月租涨600

  中介门店陆续开门营业

  节后各行业陆续恢复工作,房地产行业也在逐渐进入状态。新房市场中,城北楼盘乐居雅率先在大年初七加推新房源,而经营二手房和租房市场的中介门店也陆续开门营业。

  昨日在华侨路附近走访时,发现大大小小的中介门店均已开门营业,有些早的在年初五就已经有人值班了。还注意到有家新开张的门店。这是中原地产在华侨路的家分店,打趣道,敢在如此严厉的新政后开新店足见自信。分店的王经理立刻无奈地表示,“这是赶上了,只能硬着头皮上!”

  观望情绪助推了房租

  虽然节后上班刚刚两天时间,多数中介门店还显得有些冷清,但已经陆续有求租的人上门打探了。遇到了一对求租的陈姓父子,陈先生告诉,自己的儿子在金陵中学读高三,他们怕等到租房潮来临,不但房源不好找,租金也会提高。

  南方置换华侨路店的置业顾问张女士表示,一般租房高峰都会在正月十五以后出现,不过今年受到新政影响,有些人觉得房租会涨,所以选择提早求租。

  尽管时间尚早,但还是有涨价的房源出现。在一家中介了解到,有一套位于石鼓路的64平米精装小两房,房主将租金开到了2600元/月。该中介负责人介绍,这样的房源租金在去年顶多也就2000元多一点。不过,因为春节假期刚刚结束,挂牌房源很少,因此涨价还只是个别现象,这位负责人表示:“新政一定会带来购房者的观望情绪方管架子,这将会助推房租。”

  “新政”对二手房中介影响大

  对于即将到来的调控新政,绝大多数中介喷绘灯从业者都认为将对经营造成很大影响。满堂红市场部经理李能成为受美国人尊敬的人宁表示,新版“国八条”中,限购令和对房龄5年内的二手房交易征收全额营业税这两条是对二手房打击的。而二手房成交量的下降将直接给中介市场带来负面影响。

  据统计,满堂红在2010年第四季度成功操作的交易中,76%的房源都是5年之内的。“哪怕这些人中只有一半选择暂不出售,都将让我们损失三分之一的成交量。”李经理说道,在这种预期下,一些资金不足、资质不高的小中介日子会不太好过。

  实习生孙翔峰张遥

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